분양대금 납부가 늦어졌다고 시행사가 계약을 해제하고 계약금 10%를 가져간다고 합니다. 그대로 당해야 하나요?
먼저 해제 자체가 적법한지를 봅니다. 분양계약 해제는 계약서가 정한 최고 절차와 기간을 지켜야 하고, 이를 어긴 해제는 효력이 없습니다. 해제가 적법하더라도 계약금 몰취 조항은 손해배상액의 예정이므로 민법 제398조 제2항에 따라 법원이 부당하게 과다한 부분을 감액할 수 있습니다.
해제의 적법성
민법 제544조에 따라 이행지체를 이유로 해제하려면 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간이 지나야 합니다. 분양계약서는 통상 연체 횟수나 기간, 최고 방법을 구체적으로 정하고 있으므로, 시행사가 그 절차를 지켰는지를 통지서와 계약서를 대조하여 확인합니다. 절차를 어긴 해제 통지는 효력이 없고, 이 경우 수분양자가 오히려 계약 이행을 구할 수 있습니다.
위약금 감액
계약금을 위약금으로 몰취한다는 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고(민법 제398조 제4항), 그 금액이 부당하게 과다하면 법원이 감액합니다. 시행사가 그 세대를 곧바로 재분양하여 실제 손해가 거의 없는 경우, 분양가에 비해 몰취액이 큰 경우에는 감액 가능성이 높습니다.
반환받을 돈의 계산
해제가 유효하면 시행사는 위약금을 공제한 나머지 기납부 대금을 반환해야 합니다. 신탁사가 매도인인 구조라면 반환 주체와 신탁계좌 집행 절차를 함께 확인해야 합니다.
확인할 사항
- 계약서의 연체·해제·위약금 조항 확인
- 시행사의 최고 통지와 해제 통지 수령일·내용 확인
- 해당 세대의 재분양 여부·시기 확인
- 기납부 대금 내역 정리
서울에서 법률사무소 운영 · 국방부조사본부를 비롯한 정부기관·기업 법률자문 · 변호사시험 9회. 글의 내용은 일반적인 설명이며 구체적인 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라집니다.
이 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사건에 대한 법률 의견이 아닙니다. 구체적인 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.