신탁사가 끼어 있는 분양계약에서 시행사가 부도나면 분양대금은 누구에게 돌려받나요?
분양계약서에 매도인으로 누가 적혀 있는지, 분양대금이 신탁계좌로 들어갔는지에 따라 답이 달라집니다. 관리형토지신탁에서는 신탁사가 계약 당사자이므로 신탁사를 상대로 반환을 청구하고, 분양관리신탁이나 담보신탁만 설정된 경우에는 원칙적으로 시행사가 상대방이 됩니다. 구조를 잘못 보고 상대를 잘못 정하면 소송 자체가 헛돌게 됩니다.
신탁 유형별로 당사자가 다릅니다
관리형토지신탁에서는 신탁사가 사업시행자 지위에서 수분양자와 직접 분양계약을 체결합니다. 이 경우 분양대금 반환 의무는 신탁사에게 있고, 다만 신탁사는 신탁재산의 범위 안에서 책임을 진다는 약정이 있는 경우가 많아 실제 회수 가능성은 신탁재산 상태에 달려 있습니다. 반면 분양관리신탁이나 담보신탁은 시행사가 매도인이고 신탁사는 소유권·대금을 관리할 뿐이어서, 신탁사에게 직접 반환을 청구하기는 어렵습니다.
분양대금이 어디로 들어갔는지 확인합니다
대금이 신탁계좌에 입금되었다면 자금관리 약정(대리사무계약)에 따라 신탁사가 자금을 집행하므로, 그 약정상 수분양자가 어떤 보호를 받는지 확인해야 합니다. 분양보증이 있는 사업장이라면 보증기관에 대한 청구가 가장 확실한 길입니다.
해제 요건부터 갖추어야 합니다
반환을 청구하려면 먼저 분양계약이 적법하게 해제되어야 합니다. 시행사 부도만으로 자동 해제되는 것이 아니므로 계약서의 해제 조항, 이행지체 여부, 최고 절차를 확인하여 해제 통지를 보내는 것이 첫 단계입니다.
확인할 사항
- 분양계약서상 매도인(시행사·신탁사) 확인
- 신탁원부(등기소 발급)로 신탁 유형과 우선수익자 확인
- 분양대금 입금 계좌가 신탁계좌인지 확인
- 분양보증 가입 여부 확인
수행 경험
신탁 부동산의 공매대금 지급금지가처분, 신탁수익권 처분금지가처분 등 신탁 구조 분쟁을 신탁사·수익자·수분양자 여러 입장에서 수행했습니다.
서울에서 법률사무소 운영 · 국방부조사본부를 비롯한 정부기관·기업 법률자문 · 변호사시험 9회. 글의 내용은 일반적인 설명이며 구체적인 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라집니다.
이 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사건에 대한 법률 의견이 아닙니다. 구체적인 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.